주거지 선택 시 유의사항

1. 주거지 선택 시 유의사항
가. 안전: 멤피스는 미국 내에서도 범죄율이 높은 지역으로 Germantown, Collierville 지역의 주택을 추천한다.

 

나. 학군: 취학 자녀들에게 맞는 학교 수준, 통학 편의성, 입학 절차 등을 미리 확인해둔다. 입학에 관한 정보는 각 타운의 교육부(Board of Education)나 해당 학교에 문의하면 된다.

 

다. 후생 오락 시설: 아파트라면 단지 내에, 개인 단독 주택이라면 동네에 본인이나 자녀들에게 꼭 필요한 시설 (수영장, 도서관, 공원 등)이 있는지, 이용은 편리한지 알아보는 것이 좋다.

 

라. 냉난방 시설: 온수와 난방은 기본이다. 그러나 에어컨 시설에 대해선 임차인이 책임지는 경우가 대부분이다. 모든 시설은 입주 시에 정상적으로 작동하는 상태이어야 하고, 그 보수 유지도 건물주가 책임지는 것이 정상이다.

(1) 수도료(Water): 찬물의 사용료이고, 더운물의 사용료는 온수 시설에 따라 가스나 중유 또는 전기료에 합산된다.
(2) 전기료(Electricity): 조명시설이나 온수기나 세탁건조기를 포함한 전열기 사용료이나 냉난방용은 따로 정한다.
(3) 난방비(Heat 또는 Heating): 난방 시설 만에 들어가는 가스, 중유 또는 전기료를 말한다.
(4) 냉방비(Cooling 또는 Air-conditioning): 시설에 따라 전기이나 간혹 가스료일 수도 있다.
(5) 기타 보안 시설: 각 출입문과 유리창의 안전 여부와 열쇠 작동상태를 보고, 만일 전부터 사용하던 자물쇠라면 새것으로 교환 요청을 하거나 교환 동의를 받아 놓는다. 창문에 안전 창살(Window Guard)이 필요한 경우에는 미리 요청하는 게 좋다.

마. 기타 부정적인 요소
철도, 묘지, 대형 전신주, 송전소, 변전소, 파이프라인 등 소음 관련 시설은 피해야 한다. 특히 멤피스는 미국 남북을 잇는 화물철도 수송의 중심지이며, 주요한 노선이 멤피스를 거쳐 가기에 철도길이 도심을 가로지르고 있다. 새벽에 기차 기적소리가 매일 울리니 철도 주변은 피해야 한다.

바. 미국의 주거문화 중 한국 사람이 꺼리는 것 중 하나가 카펫 문화이다. 온갖 알레르기가 다 있어 조심해야 하는데 카펫 자체에서 만들어내고 뿜어내는 먼지와 공기 중 먼지를 다 끌어 잡고 있는 것이 카펫이기에 가능하다면 나무 바닥이 있는 집이 좋다. 임대 주택의 매물이 많지 않기에 나무 바닥이 깔려 있는 집을 구하기는 쉽지 않겠지만, 가능하다면 카펫보다는 나무 바닥이 깔려 있는 집이 좋다.

2. 임차계약 체결 관련 유의사항
가. 아파트의 경우엔 임대 사무소(Leasing Office)에서 임차 신청서(Application for Lease)를 작성해서 내야 한다. 여기엔 주로 임차인이 원하는 임대료, 기간, 식구 수, 직장과 직위, 연간 소득, 거래 은행, 참고인 등을 기록하게 되어 있다. 임대 사무소는 이를 근거로 신용조사를 하게 된다. 대부분 미국에 갓 입국한 사람은 신용기록이 없기에 이 경우에는 명함, 회사의 고용 확인서, 은행 잔고 증명서 등을 추가 제출한다. (임대주택도 마찬가지이다.)

※ 주택 임대계약은 개인과 개인과의 계약이므로 신용기록이 없는 경우 임차인이 1년 치에 해당하는 임대료를 선불로 지불을 요구하는 경우도 있다. (또는 반대로 임대인에게 임차인에게 임대를 위해 제안하는 경우도 있다.) 미국은 렌트비가 체납이 되면 Eviction(세입자 강제퇴거, 우리나라의 명도소송) 절차가 있는데 최근 코로나로 Eviction 절차가 법적으로 까다롭기에 임차인은 렌트비가 체납되는 것을 제일 우려한다. 이러한 연유로 임차인은 임대인의 신용 History를 최우선으로 고려하기에 신용점수가 낮은 경우, 임차 신청서를 제출하더라도 거절되는 경우가 빈번히 발생하고 있다.

나. 임대차 계약서(Lease Agreement 또는 Contract)가 준비되면, 요구한 조건들이 정확히 반영되었는지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 대개 미리 인쇄되어 있는 조항들은 거의 표준화된 문언들과 조항이므로 크게 신경 쓰지 않아도 되나, 타자나 손으로 써넣은 곳과 마지막의 추가 조항(Additional agreements)은 한 구절씩 따져 봐야 한다.

다. 주로 확인해야 할 사항은, 임차료, 임차 기간, 임차 보증금액, 과태료, 냉∙난방비의 부담 책임, 수리비의 책임한계, 임차주택에 포함될 추가 시설 (주차공간, 세탁 시설, 냉방시설, 가구 등)의 명세, 월 중간에 입주 시의 임차료 정산 방법 등이다.

※ 전기세, 수도세는 임차인이 대개 부담한다. 잔디를 깎고 낙엽을 치우는 것도 대부분 임차인의 몫이다.

라. 계약기간(Lease Term)은 대개 1년 또는 2년이며, 2차 연도에는 임차료를 인상시키는 예가 많으므로 2년 이상의 체재가 확실하면 처음부터 동일 임차료로 2년 계약을 하는 것이 유리하다. 주의할 것은 계약기간이 만료된 후 서면으로 재계약이나 기간 연장 계약을 하지 않으면 구두 계약이 된다. 구두 계약은 법적으로는 매월 연장되는 임대계약 (month-to-month lease)이다.

마. 임차 계약서에 서명할 때에는 임차보증금을 첨부하여 집주인에게 보내야 된다. 월 임대료는 선불이므로 입주일자와 크게 떨어져 있지 않으면 첫 달치 임차료도 첨부한다. 첫 달치 임차료를 지불하는 즉시 열쇠를 받을 권리가 생긴다. (집주인이 Cashier’s Check을 요구하거나 개인 수표를 우편물로 발송해 달라는 요청을 한다.)

바. 쌍방이 모두 서명 체결한 임차 계약서를 받고 3일 (3 Business days) 이내에는 변호사에게 검토시키거나 취소시킬 수 있다. 취소하면 그때까지 지불한 모든 보증금, 월세, 중개 수수료는 전액 환불되어야 한다.

사. 임대차 거래는 문서화해야만 법적 집행력이 있다. 따라서 아무리 화기애애한 상담과 타협을 통해 계약에 들어가더라도, 그간에 약속하고 아직 지켜지지 않은 사항들은 모두 써넣는 것을 잊지 말아야 한다. 설사, 있는 상태대로 인수한다 할지라도, 이상이 있는 시설이나 물건이 있으면 반드시 임차 계약서나 또는 따로 서면으로 기록을 남겨 놓아 후일에 무고한 책임을 지지 않도록 예방해야 한다. (가능하다면 Inspection Checklist를 작성하여 집주인과 함께 인수 확인을 하는 것이 좋다.)

아. 미국에서는 모든 임차계약이 보증금을 요구한다. 주택의 경우 1~2개월분 월세로 흔히 책정된다.

자. 아파트의 경우, Renter’s Insurance (임차인 명의로 a Minimum Liability of $100,000)라는 보험을 들어야 한다. 보통 아파트에서 연결된 업체를 알려주니, 그곳과 계약을 하면 되며 연간 USD $150~200 정도에 가입이 가능하다. 나중에 자동차 보험을 들 때 Renter’s Insurance를 같이 들면 훨씬 저렴하게 가능하다. (미국 보험은 언제든 새로운 보험으로 갈아탈 수 있으니, 중간 해약이 상대적으로 쉽다.)

【임대용 아파트 계약의 일반 절차】
① 아파트 사이트 방문 및 아파트 투어 일정을 예약
② 아파트 사이트에서 Floor Plan을 확인하고, 이사 가능한 날짜의 호실 정보 등을 확인
③ 아파트는 부동산 중개인 없이 Leasing Office 전담 직원이 있으며, 방문 예약 날짜에 가서 아파트 시설과 계약조건에 대하여 설명을 받는다.
④ 계약자의 신용 레퍼런스 체크: 계약을 할 경우 신용 정보 확인을 위해 각종 서류를 요청하며, 때로는 성인 입주자 모두의 신용 정보와 서명을 요청한다
⑤ 계약서 작성: 전자 계약서라 직접 가지 않아도 가능하며, 입주를 하기 위해서는 Renter’s Insurance 보험에 반드시 가입해야 한다. (Tenant’s Insurance라고도 하며, 화재, 토네이도, 도난 등에 대한 책임보험)
⑥ 입주 안내:
- 입주 전에 MLGW에 전화(901-280-7878) 하여 전기, 가스 신규 서비스를 신청한다.
- 입주 전에 담당 직원과 함께 계약한 아파트 Unit의 Inspection을 실시한다.
- 입주 날짜를 Leasing Office에 알려주고 이사화물이 있을 경우 엘리베이터를 사전에 예약한다.